Даем советы жителям рязанских новостроек, как правильно выбрать управляющую компанию, чтобы жить в доме было безопасно, комфортно и недорого
Еще в начале 20 века герой романа Булгакова «Мастер и Маргарита» сетовал, что людей испортил квартирный вопрос. С годами ситуация, пожалуй, только ухудшилась. И несмотря на то, что сегодня коммуналки ушли в прошлое, качество жизни населения несравнимо выросло и на смену тесным холодным домам пришли современные просторные новостройки, проблем у жильцов стало больше. Многие с удивлением обнаружили, что с покупкой жилья битва за комфорт только начинается. А биться приходится со своей управляющей компанией.
Высокие тарифы, невыполнение обязанностей, нецелевой расход средств – вот основные претензии собственников жилья к работе УК. И хотя закон позволяет людям отказаться от услуг недобросовестной организации, сделать это можно только общим голосованием, а в суете современной жизни собрать обитателей новостройки в одно время и в одном месте не так просто.
Почему же возникают такие сложности с качеством обслуживания? Дело в отсутствии должного контроля за этим сегментом коммунального бизнеса. Взяться за управление домом в настоящее время может компания, у которой из персона только директор и диспетчер, а из имущества – стол и пару стульев. В то время как полноценное обслуживание требует штата грамотных специалистов и свою технику для разного вида работ. Чтобы избавить себя от контор под вывеской «Рога и копыта», лучше всего выбирать проверенные годами, опытные компании, под опекой которых находится несколько домов.
Когда есть хозяин в доме
Специалисты утверждают, что самый лучший вариант, когда домом управляет аффилированная с застройщиками организация. Одной из причин увеличения количества УК от застройщика в сегменте комфорт- и эконом-классов является общий тренд перехода от точечной к квартальной застройке. Во-первых, с увеличением объемов строительства застройщику стало выгодно принимать участие в управлении домами. А во-вторых, наличие собственной УК, уровень и качество услуг которой можно контролировать, стало одним из преимуществ для покупателей и зачастую гарантией сохранения общей концепции и уровня среды после ввода объектов в эксплуатацию. Однако каким бы выгодным бизнесом ни была собственная управляющая компания для застройщика, жильцам от нее огромная польза. Ведь никто не знает дом лучше, чем компания, которая его строила, поэтому управляющей компании от застройщика гораздо проще устранить возникающие в процессе эксплуатации проблемы. Собственная УК всегда участвует в сдаче объекта в эксплуатацию, принимает новые инженерные сети и оборудование, таким образом, еще на самом раннем этапе управляющая организация знает все нюансы проекта. Многие гарантийные случаи гораздо легче и быстрее решаются напрямую с застройщиком, когда они поступают от своей УК, а не от сторонней организации посредством официального запроса с выполнением всех регламентов.
так как УК от застройщика появляется задолго до выдачи ключей, специалисты не только наблюдают за тем, как формируются инженерные сети и идет благоустройство территории, но и начинают свою непосредственную работу.
Немаловажно и то, что застройщик, участвующий в обслуживании своих домов еще на этапе строительства стремится обеспечить высокое качество работ, чтобы не иметь проблем в будущем.
«Награда - это результат совместной работы жильцов и УЖК»
Чтобы не быть голословными, мы решили встретиться с руководителем одной из самых успешных и эффективных управляющих компаний Рязани - УЖК «Зеленый сад – Мой дом» Борисом Прокоповым. Несколько лет подряд занимала первые места и дважды получала Гран-при в городском конкурсе за качество выполняемых работ, развитую инфраструктуру и красивые архитектурные решения, а в феврале 2018 года ее работу признали на федеральном уровне - дом 2 на Солотчинском шоссе, находящийся под ее опекой, получил знак «Дом образцового содержания».
- Всего по нашей стране, необъятной России, таких домов около ста. Так что, поверьте мне, этим можно гордиться, – подчеркнул председатель наблюдательного совета федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин перед вручением знака.
Он отметил, что вместе с табличкой «Дом образцового содержания» управляющей компании вручается Знак качества ЖХК, и оба этих события происходят в Рязанской области впервые.
- Борис Сергеевич, наконец-то вашу работу признали на федеральном уровне, высшая награда получена. Можно почивать на лаврах или нет?
- Награда эта принадлежит на только компании, это результат совместной работы жильцов и УЖК. И мы стремимся, чтобы все наши жилые комплексы получили награду «Дом образцового содержания», как дом на Солотчинском шоссе. В нашем управлении на сегодняшний день находится еще 13 многоквартирных домов, так что есть куда расти.
- В чем, по-вашему, основная задача управляющей компании?
- Избавить наших клиентов от любых коммунальных проблем – вот главное, к чему мы стремимся в своей работе. Мы стараемся работать так, чтобы люди могли больше времени посвящать своей семье и любимым делам, нежели беспокоиться по поводу состояния своего дома или двора и подстраиваться под управляющую компанию. Наоборот, управляющая компания подстраивается под жителей.
- У вас на каждом доме сформирована своя команда – инженера, сантехника, электрика, дворника или они работают по вызову?
- На всех наших домах с 7 утра работают дворники и уборщицы. С 9 утра инженеры осуществляют обход территории каждого многоквартирного дома. Работу электриков курирует главный энергетик организации, сантехников – начальник сантехнического участка.
- А кто взаимодействует с жильцами от имени УЖК в каждом доме? Насколько этот специалист доступен для жильцов?
- На каждом нашем доме работает ответственный инженер и начальник участка. Для вызова данных специалистов работает единый клиентский сервис по телефону 77-77-74.
- Каким образом вы получаете обратную связь от клиентов о качестве оказываемых услуг?
- Об исполнении заявки сотрудник сразу докладывает инженеру, а тот отчитывается о проделанной работе в службу клиентского сервиса. Наиболее сложные и ответственные работы контролирует главный инженер УЖК. Он же производит выборочный контроль исполнения текущих заявок. Также специалисты службы клиентского сервиса проводят выборочную проверку – делают звонки заявителям и выясняют, устроил ли их результат работы специалиста. Нередки случаи, когда собственник пишет благодарственное письмо.
В случае, если качество услуги не соответствует стандарту, на устранение замечаний дается в два раза меньший срок, чем на выполнение первоначальной заявки. Виновный сотрудник привлекается к дисциплинарной ответственности, в том числе лишению премиальной части оплаты труда.
Кроме того, по словам Бориса Сергеевича, УЖК ведет постоянный мониторинг предложений по совершенствованию нашего сервиса. В каждом подъезде висит специальный ящик, куда каждый житель может опустить свой отзыв или предложение. Знакомится с этой корреспонденцией лично директор.
Оперативность, ответственность и прозрачность
- Этой зимой мы получили от жителей много жалоб на нечищеные – заснеженные и обледенелые – дороги как в центре, так и в спальных районах. Каким образом вы строите работу по уборке снега и создания комфортных условий передвижения для жильцов на территории своих домов?
- Снегоуборочные работы на территории обслуживаемых многоквартирных домов начинаются немедленно с началом снегопада. УЖК организует мероприятия по уборке снега в течение 1 часа с момента начала снегопада. Прошедшей зимой работы по уборке снега начинались с 6 утра. Способ выбирается в зависимости от количества выпавших осадков и прогноза погоды. Механизированная уборка начинается при высоте рыхлой снежной массы на дорожном полотне 2,5-3 см, что соответствует 5 см свежевыпавшего неуплотненного снега. Сначала снег собирается в конусы лопатами и тракторами, затем вывозится самосвалами с территории жилого комплекса.
- Еще одна распространенный брак в работе управляющих компаний – наличие незакрепленного или поломанного оборудования на детских площадках. Из-за этого периодически происходят несчастные случаи. Каким образом вы обслуживаете детские площадки в своих домах?
- Застройщик изначально передает нам площадку, на которой созданы все условия для безопасного времяпрепровождения детей: все оборудование сертифицировано, игровые модули без острых углов, места креплений закрыты заглушками, под ногами постелено прорезиненное покрытие. И тем не менее только ежедневный осмотр детских площадок и высокая ответственность сотрудников способствует своевременному ремонту покрытия и замене отдельных элементов оборудования.
- По Рязани ходят слухи, что ваши клиенты платят за коммуналку по минимальному – тарифу. Правда ли это и как вы достигаете такой планки?
- Тарифы для жильцов и собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся в управлении УЖК «Зеленый Сад - Мой дом» устанавливаются в соответствии минимальными городским тарифами. Так, например, тариф на содержание жилья установлен в соответствии с постановлением Администрации Рязани №5770 от 23.12.2016 года.
- Удобство оплаты коммунальных услуг без очередей и в комфортное для себя время очень важно для потребителей. Какие возможности клиентам предоставляет ваша УЖК в этом направлении? Могут ли ваши клиенты оплачивать услуги через интернет, не выходя из дома?
- Для приема платежей в офисе УЖК работает касса – с 8 до 19 часов ежедневно, кроме воскресенья. У жильцов есть возможность оплатить услуги до начала своего рабочего дня, по его окончании или в субботу. Если же клиент хочет внести плату с банковской карты, ему предоставляется компьютер с доступом в интернет. Недавно мы внедрили прием коммунальных платежей на дому – если вы не очень дружны с интернетом, а ездить для оплаты в офис неудобно или трудно – инженер может прийти к вам для приема платежа в удобное для вас время. Не выходя из дома, коммунальные платежи возможно оплатить через личный кабинет на сайте
www.uk.green-garden.ru. Для оплаты подойдет карта любого банка. Там же, на сайте, можно ввести показания счетчиков за очередной месяц. Если вы вовремя это сделали, то квитанция на оплату будет сформирована уже к 5-му числу месяца, следующего за отчетным. Клиенты «Сбербанка» могут пользоваться также сервисом «Сбербанк онлайн». Также возможна оплата в офисе компании по адресу Солотчинское шоссе, д. 2 и в любом отделении Сбербанка.
- В некоторых УК между собственниками и компанией возникают конфликты из-за непрозрачности бухгалтерии. Как у вас обстоит дело с раскрытием информации и предоставлением отчетности по работе?
- Вся информация за отчетный период загружается сотрудниками компании на сайте ГИС ЖКХ. По запросу любого собственника помещения, бухгалтерия может предоставить информацию в рамках действующего законодательства.
«Создавая комфортную среду для жильцов, расходы относим на второй план»
Один из основных принципов, которому все эти годы следует УЖК, стремление делать для своих жильцов больше, чем это предусмотрено Жилищным кодексом и договором управления. Например, во дворах давно стало стандартом нанесение разметки парковочных мест – для жильцов это очень удобно, хотя и не входит в обязательный перечень работ. По собственной инициативе компания организует контейнерные площадки закрытого типа, которые имеют эстетичный внешний вид и препятствуют разносу мусора ветром. В ряде дворов установлены пункты раздельного сбора мусора и организован его вывоз. Стоит заметить, что сегодня эти пункты – единственные постоянно действующие во всем городском ЖКХ.
- Экопарковки, контейнерные площадки закрытого типа, раздельный сбор мусора, площадки для выгула собак, разметка для парковочных мест, – все эти блага не входят в обязательный набор услуг УЖК, однако именно они стали приметами ваших дворов. Это дополнительные расходы для компании, и тем не менее вы это делаете. Почему?
- Эко-позиционирование – это важная часть в политики группы компаний «Зеленый сад», ведь лучший способ воспитать новое молодое поколение — личный пример, добрые дела и ответственность в поддержании экологии нашего города. При создании комфортной и удобной среды для наших жителей расходы компании играют второстепенную роль.
Свой подход у компании и к озеленению дворов. По словам руководителя УЖК, деревья и кустарники обеспечивают микроклимат, поглощают шум, удерживают пыль, создают экологические ниши для людей и птиц, снижают концентрацию углекислого газа, а также обеспечивают условия для полноценного отдыха. И таким образом совмещают экологические и рекреационные функции. Поэтому во дворах «Зеленого сада» не только травяное покрытие, но и многолетние вечнозеленые деревья: туи, пихты, елочки. По периметру детской площадки растут невысокие кустарники - такой зеленый заградительный щит от паркующихся рядом машин. А еще во дворах много цветов. Вазоны во дворах выполняют двойную функцию: с одной стороны, петуньи и бархотки радуют глаз, а с другой - эти декоративные элементы закрывают входные группы, чтобы люди не парковали машины на тротуарах.
Доброй традицией, которая по-настоящему полюбилась жителям, стало проведение новогодних праздников и масленичных гуляний. Кстати, добросовестные плательщики за коммунальные услуги могут здесь выиграть ценные призы.
- Основной задачей в данных мероприятиях является встреча с клиентами компании в неформальной обстановке, - говорит Борис Сергеевич. - Это как душевное общее собрание, где собственники могут пообщаться с соседями в праздничной атмосфере, дети - повеселиться от души, в взрослые - забыть о повседневных проблемах.
Именно на этих праздниках жильцы знакомятся друг с другом. И хотя сегодня люди стали все реже ходить к соседям за солью и сахаром, добрые соседские отношения во все времена делали нашу жизнь веселее и безопаснее.
На заметку
Какие работы проводит УЖК «Зеленый Сад – Мой дом»
Первый тип работ включает в себя работы, выполняемые дворниками и уборщицами:
- сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
- влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
- мытье окон в местах общего пользования;
- очистка придомовой территории от наледи и льда;
- очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории многоквартирного дома;
- уборка и выкашивание газонов;
- прочистка ливневой канализации;
К второму типу стоит отнести работы не заметные для собственников помещений, но столь важные для надлежащего обслуживания дома: весенние и осенние осмотры инженерных коммуникаций и несущих конструкций дома, текущий ремонт инженерных сетей и кровельного покрытия, подготовка домов к отопительному сезону и т.д.
Также УЖК предлагает целый спектр дополнительных услуг: от замены счетчика водоснабжения и прочистки сифона раковины до мойки окон и генеральной уборки квартир. Пользуется большой популярностью услуга «Быстрый ремонт» - когда клиент покупает квартиру с любыми видами отделки на свой выбор.
С полным спектром услуг компании можно ознакомиться на сайте
www.uk.green-garden.ru
Важно!
Как работает аварийная служба
Работа дежурной (аварийно-диспетчерской) службы осуществляется круглосуточно. Возглавляет аварийно-диспетчерскую службу начальник технического отдела под руководством директора УЖК.
Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает:
- выполнение заявок об устранении мелких неисправностей и повреждений,
которое осуществляется в круглосуточном режиме в соответствии с согласованными
с клиентом сроком и перечнем необходимых работ и услуг;
- локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем
холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем
отопления и электроснабжения, которая осуществляется не более чем в течение
получаса с момента регистрации заявки;
- ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения,
которая осуществляется в течение 2 часов с момента регистрации заявки;
- подачу коммунальных услуг при аварийных повреждениях внутридомовых
инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и
внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок, не нарушающий
установленную жилищным законодательством продолжительность перерывов в предоставлении коммунальных услуг;
- устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем
холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем
отопления и электроснабжения, которое осуществляется в срок не более 3 суток с
даты аварии.
Бригада, прибывающая на вызов, обязательно имеет при себе фирменные бейджи-удостоверения, бахилы.
Конкретно
Какую выгоду получат новоселы от аффилированной УК
1. За те три месяца, в которые собственники должны определиться с управляющей компанией, не каждый жилой комплекс успевает заселиться даже наполовину. Пока более 50% квартир остается нераспроданным, жильцы не могут ни выбрать себе УК самостоятельно, ни организовать ТСЖ. Однако ждать с оказанием жилищно-коммунальных услуг тоже нельзя. Вывоз мусора или снега, подача электропитания, уборка территории и подъездов – вот первоочередные задачи, которые выполняет управляющая компания от застройщика, позволяя жильцам спокойно осуществлять переезд без дополнительной головной боли.
2. Наилучшая из возможных осведомленность о высокотехнологичном оборудовании, установленном застройщиком.
3. При переезде жильцы сразу получают все положенные ресурсы.
4. Аффилированная УК по доступным ценам может предложить выполнить отделку помещения, а также работу дизайнера.
5. Управленцы от застройщика имеют за плечами определенный опыт работы, что несложно проверить по предыдущим проектам застройщика. Опыт вольнонаемной управляющей компании может быть ниже, ввиду того, что наниматели из ТСЖ польстились на низкие расценки услуг;
6. Особый контроль выполняемых услуг ввиду заинтересованности сохранения позитивного имиджа фирмы;
7. Владельцу жилплощади проще спросить за ненадлежащее качество строительства с управленцев непосредственно от застройщика. Последний, если договор был заключен согласно букве закона, обязана недоделки устранять на всем протяжении пятилетнего гарантийного срока. Нанятой сторонней управляющей компании проще отправить жильца вместе с претензией в судебные органы, что как минимум затянет процесс разбирательства.
8. Ну и наконец в случае неудовлетворенности жителями новостройки аффилированной УК, им достаточно дождаться 50% заселения дома, после чего собранием собственников принять решение о расторжении текущего контракта на оказание услуг, либо пересмотре в договоре каких-либо пунктов без непосредственной замены компании.
